Aluguel sem contrato formal pode virar problema com nova mudança na lei

Os contratos de aluguel no Brasil passaram por uma importante transformação legal que promete trazer mais segurança, equilíbrio e clareza tanto para inquilinos quanto para proprietários.

Com as alterações recentes na Lei do Inquilinato, firmadas em 2023 e já em vigor, negociações informais e contratos verbais correm risco maior de invalidação e litígios, exigindo agora maior formalização e atenção aos detalhes contratuais.

Em um cenário de inflação instável, disputas judiciais frequentes e variações no mercado imobiliário, a nova legislação sobre aluguel surge como resposta às demandas por regras mais atualizadas, alinhadas à realidade econômica e social do país. As mudanças impactam diretamente a negociação de aluguel, o reajuste dos valores e a forma como os contratos são firmados ou modificados.

O que muda com a nova lei do aluguel?

Embora a base legal continue sendo a Lei nº 8.245/1991, as atualizações promovidas em 2023 trouxeram ajustes pontuais, mas significativos. Os principais pontos de destaque incluem:

• Maior incentivo à formalização dos contratos por escrito, com cláusulas mais objetivas e detalhadas;
• Uso reforçado de indicadores econômicos oficiais (como IPCA, IGP-M ou INPC) para embasar reajustes;
• Aditamentos contratuais mais claros, permitindo ajustes específicos sem necessidade de novo contrato;
• Prazos mínimos de 3 anos para ações revisionais judiciais, oferecendo mais estabilidade às partes envolvidas

Essas mudanças foram projetadas para reduzir disputas judiciais e aumentar a previsibilidade nas relações locatícias, abrangendo contratos residenciais, comerciais e de temporada — com exceção de vagas de garagem autônomas e apart-hotéis.

Como a nova lei afeta as negociações de aluguel?

O equilíbrio entre as partes se torna mais evidente com a nova legislação. Em contextos de inflação alta, por exemplo, os inquilinos ganham poder de argumentação com base na perda do poder de compra. Já em regiões com alta demanda por imóveis, os proprietários têm maior controle sobre os termos.

Com o novo marco legal, ganha força a exigência de negociações pautadas em critérios objetivos, como:

• Comparação com imóveis semelhantes na mesma região;
• Contratos de longo prazo, que oferecem estabilidade;
• Propostas de pagamento antecipado como sinal de confiança e boa-fé.
• Essa abordagem profissionaliza o processo de locação, reduz riscos e favorece relações mais transparentes.

O que é aditamento contratual e por que ele se torna mais importante?

Um dos pontos-chave da nova lei é a valorização do aditamento contratual, ou seja, o documento que permite ajustes em contratos vigentes sem a necessidade de um novo contrato.

Cláusulas como valor do aluguel, prazo de vigência ou forma de pagamento podem ser modificadas por meio de um simples aditivo, assinado por ambas as partes.

O aditamento torna-se uma ferramenta essencial para renegociações pontuais, especialmente em momentos de instabilidade econômica ou mudanças nas condições do imóvel.

Se não houver consenso, a ação revisional judicial continua permitida, desde que respeitado o prazo mínimo de três anos de contrato.

A localização do imóvel ainda influencia nas negociações?

Sim, e muito. A localização segue sendo o fator mais determinante no valor de um imóvel e, portanto, no poder de negociação. Regiões centrais ou bem estruturadas oferecem menor margem para descontos, enquanto bairros em desenvolvimento ou com menor demanda abrem mais espaço para barganhas.

Antes de fechar negócio, é fundamental fazer uma análise de mercado local, comparando preços, estrutura urbana, segurança e acessibilidade.

Como manter um contrato de aluguel vantajoso com as novas regras?

Para garantir um contrato justo, seguro e vantajoso, o ideal é adotar boas práticas respaldadas pela nova lei:

• Formalizar todos os termos por escrito, evitando acordos verbais;
• Fazer revisões periódicas com base nos principais índices de correção;
• Usar aditamentos sempre que necessário, evitando a anulação de cláusulas;
• Registrar e arquivar trocas de mensagens e comprovantes de pagamento, fortalecendo a transparência da relação.

Essas atitudes não só evitam conflitos futuros, como também facilitam uma renegociação justa em caso de mudanças no cenário econômico.

Nova lei, novas oportunidades de negociação

As mudanças na Lei do Inquilinato sinalizam uma evolução importante no mercado de aluguéis no Brasil. A ênfase na formalização contratual, uso de dados objetivos e aditamentos bem estruturados traz mais clareza para as relações entre locador e locatário, reduzindo a insegurança jurídica que antes marcava boa parte dos contratos de locação.

Em tempos de instabilidade, quem estiver bem informado e com contratos ajustados à nova legislação tende a evitar problemas e manter uma relação saudável e equilibrada com a outra parte.

Fique atento, consulte especialistas sempre que necessário e não deixe de formalizar todos os acordos. A nova lei é uma aliada, desde que usada com inteligência.